巨贪杨光亮的多面人生土地月报3月份土地交易规模与预期不符,二级土地热明显升温(2019年3月)

某小型火力发电厂

    导 读

      土地市场政策面仍会“稳”字当头。

      ◎  研究员 / 马千里、周奇

      3月份,土地市场成交规模并未如期迎来“小阳春”,成交体量相比上月虽然有所回升但和去年同期相比仍有三成的缩减,主要由于成交占比最高的三四线城市成交量同比大降三成。不过,成交溢价率在优质地块的集中供应的带动下持续三个月增长,达到去年下半年以来最高值,市场热度明显升高。

      各能级城市方面,一线城市因成交地块基本为旧改项目或远郊低价土地,成交体量和成交价格均呈现环比下滑的趋势;三四线城市则受市场整体回暖带动,量价环比均有所回升;二线城市方面继续走强,不仅成交面积同环比均有所增长,溢价率指标也创下2019年新高。

      01

      市场走势

      成交体量为近一年次低点

      优质地块集中成交推动二线地价环比上涨超四成

      供应方面,随着各城市供地计划的出台,3月份土地市场迎来季节性回暖,土地供应总量重回2亿平方米之上,达到20525万平方米,同环比分别上涨8%和232%。具体到各能级来看,二三线土地供应量相比上月均有大幅的增加,环比涨幅分别达到76%和379%,其中武汉(楼盘)、青岛(楼盘)、昆明(楼盘)、西安(楼盘)等城市在本月中下旬供应大幅放量,这些城市的热点区域均有土地供应,预计下月的土地市场将更加激烈。

      成交方面,受2月极低基数影响,3月土地市场成交体量周期性大涨。据CRIC统计数据显示,全国336城经营性土地成交总建筑面积回升到10000万平方米之上,达到13764万平方米,环比上涨57%,但同比却下降了26%。从近一年的成交走势来看,3月份的土地成交量显然未达到预期水平,是近一年来的第二低点。不过从供应数据来看,二三线城市在下月将会出让多宗土地,4月的土地成交量有望能继续回升。

      而在成交单价方面,本月平均楼面价基本与上月持平,为2516元/平方米,但已超过去年同期水平,同比上浮高达三成。具体到各能级城市来看,表现情况较为迥异:一线城市受广州(楼盘)超大体量旧改项目的影响整体成交楼板价大幅下滑,平均楼面价仅为6584元/平方米;二三线城市地价同环比均是上涨趋势,其中二线城市表现最为突出,成交均价环比大涨43%,达到5075元/平方米,是自2018年1月以来时隔13个月首次回升到5000元/平方米之上,楼板价的大幅升高主要受本月天津(楼盘)、杭州(楼盘)、合肥(楼盘)、重庆(楼盘)等城市多宗优质地块集中成交的拉升。

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      溢价及流拍

      溢价率连续3个月上浮

      二线城市回升幅度最大

      从成交溢价率来看,自2019年以来土地市场的溢价率一直保持上涨趋势,本月更是环比大增6.9个百分点,全国土地市场的成交溢价率达到了19.1%,虽然和去年同期相比仍有8.4百分点的差距,但已是去年下半年以来的最高值,土地市场的热度回升明显。

      具体到各能级城市来看。由于成交地块或为旧改、或区位不佳的土地,一线城市本月的土地多为底价成交,成交溢价率也因此环比大幅大跌,仅为0.1%。而二、三线城市溢价率均呈上涨趋势,其中二线城市溢价率上涨最为突出,环比大增11.8个百分点,涨至25.2%,主要得益于合肥、昆明、厦门(楼盘)、西安高溢价成交了多宗土地;以合肥为例,3月成交的11宗土地中有9宗溢价率在30%以上,其中3宗土地溢价率均在100%以上,大幅推升了溢价率。此外,三四线城市的溢价率也在市场整体回暖的影响下也上涨至15.4%,但涨幅不大,环比上月仅上涨了1.8个百分点。

      03

      重点地块

      二线城市成为榜单主角

      多幅地块高溢价成交

      为了保障土地供应,一、二线近月来推出了多宗优质地块,在市场下行压力增加的当下,成为房企争先抢夺的对象。在这样的背景下,入围总价和单价榜单的溢价地块明显增多,本月总价榜单中TOP10地块中有8宗溢价成交,单价榜单10宗地块全是溢价成交,并且仅有两宗的溢价率低于30%。具体到入围地块所在的城市来看,二线城市无疑是绝对主角,仅广州因陈田村超大体量旧改而占据总价榜一席外,其余入围地块均来自二线城市,这些土地无论从区位还是配套上来说均是难得的优质好地,对房企而言吸引力比较大,进而刺激了地市进一步回暖。整体而言,东部热点二线城市表现最为亮眼,特别是合肥,入围总价榜的两幅地溢价率均在100%之上,分别被金地和禹州拿下;中西部城市中仅有武汉和郑州(楼盘)各有1幅地入榜。

      04

      总结

      受季节性因素影响,3月份土地市场成交体量有所回升,但却是近一年来的第二低点,土地市场仍在低位运行,地价也在三四线成交占比大幅增加的情况下略有回调。然而,为了保证土地市场的稳定运行,避免过多流拍,二线城市集中出让了多宗优质土地,带动溢价率大幅回升,土地市场热度进一步回升。

      鉴于月内住建部重申要保证政策的稳定性和连续性,2019年接下来的土地市场政策面仍会“稳”字当头。基于各线城市房地产市场的供求关系差异,预计各线城市土地成交规模将进一步分化:三四线城市方面,目前土地价格已经攀至高位,但房价上涨预期已不如往年,需求规模支撑也难以在2019年持续,由此来看三四线城市成交规模将持续低位,企业关注度也将有所回落;一、二线城市方面,鉴于大部分城市商品住宅供应不足的问题并没有真正解决,房价结构性上涨预期依旧存在,预计2019年一、二线城市供地规模将持续增加,而得益于企业关注度的提升,优质地块的稀缺性进一步凸显,土地市场亦有望持续回暖。

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     (责任编辑:何一华 HN110)

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